Vous préparez un projet de vente (ou vous êtes en plein dedans) ?
Je suis prêt à parier que vous ne connaissez pas (encore) le diagnostic de surface loi Carrez.
En vigueur depuis 1996, ce diagnostic est obligatoire pour les ventes de lots faisant partie d’une copropriété. Il garantit aux acheteurs une information fiable quant à la surface privative du bien qu’ils envisagent d’acquérir.
Je le sais bien : tout ce qui concerne la surface d’un appartement est tout sauf simple à maîtriser.
Néanmoins, dès lors que vous vendez un bien en copropriété, vous ne pouvez pas vous passer de ce document.
C’est pourquoi je vous propose de faire le point sur la loi Carrez afin de vous préparer à votre future transaction.
Surface loi Carrez : à quoi s’applique ce diagnostic ?
Commençons par définir clairement ce qu’est la surface loi Carrez.
Le diagnostic loi Carrez concerne tous les biens en copropriété dont la surface est égale ou supérieure à 9 m² : appartements, locaux commerciaux, et même certains chalets intégrés à une copropriété horizontale, ce qui est relativement fréquent à Chamonix.
Les caves, les garages et les parkings en sont exclus, tout comme les maisons individuelles hors copropriété (où seule la loi Boutin peut s’appliquer, notamment pour la location).
Ces dernières années, la jurisprudence a apporté des précisions : par exemple, les lots secondaires (chambres de service, greniers, etc.) doivent aussi faire l’objet d’un mesurage si leur surface dépasse 8 m² et qu’ils sont vendus avec le lot principal.
Pour rappel, 9 m² est la surface minimale admise pour pouvoir vendre un bien immobilier.
En l’occurrence, on parle ici de « surface privative » puisqu’il s’agit d’un lot de copropriété. La surface habitable découle de la loi Boutin et s’applique aux mises en location. (À Chamonix, où de nombreux biens sont destinés à la résidence secondaire ou à la location saisonnière, il peut être pertinent de mentionner les deux surfaces dans l’annonce afin d’offrir une information complète.)
Pourquoi le diagnostic loi Carrez est-il important ?
C’est un fait que tous les vendeurs doivent garder en tête : la mention de la surface Carrez est obligatoire dans tous les documents de vente (promesse ou compromis, puis acte authentique).
Si cette information n’apparaît pas dans les documents, la vente ne peut pas avoir lieu : elle ne sera pas validée par le notaire.
Plus grave : si vous commettez une erreur d’au moins 5 % dans le calcul de la surface privative au détriment de l’acheteur, cela peut entraîner une réduction du prix de vente, voire l’annulation pure et simple de la transaction.
À Chamonix, où le prix au mètre carré est élevé et où chaque mètre compte, les notaires sont particulièrement vigilants sur ce point – tout comme les acheteurs, souvent très bien informés. Il est donc important de bien faire les choses.
Comment calculer la surface loi Carrez ?
Avant toute chose, il faut comprendre que le calcul de la surface Carrez ne s’improvise pas.
Cette mesure doit respecter les normes en vigueur. En l’occurrence : seules les surfaces de plancher des pièces fermées ayant au moins 1,80 m de hauteur sous plafond sont retenues.
Cela exclut les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les balcons, terrasses, caves, parkings et garages.
À Chamonix, une attention particulière doit être portée aux appartements mansardés, aux combles aménagés et aux biens situés sous toiture, très fréquents en station. Les pièces mansardées comptent uniquement pour la partie où la hauteur sous plafond atteint 1,80 m. Les placards intégrés, les vérandas et les combles aménagés sont inclus s’ils respectent les critères de hauteur et d’accessibilité.
Par ailleurs, je recommande toujours aux vendeurs de faire réaliser le mesurage Carrez par un diagnostiqueur certifié.
Il est vrai que le recours à un professionnel n’est pas imposé par la loi, mais cela réduit grandement le risque d’erreur et vous protège en cas de contestation. En cas de faute, c’est la responsabilité du diagnostiqueur qui est engagée : le vendeur peut se retourner contre lui et obtenir réparation.
Les nouveautés à connaître sur la mesure loi Carrez
Pour en finir avec le sujet de la surface loi Carrez, voici les points clés à connaître pour vendre un bien immobilier :
- De plus en plus de diagnostics techniques sont établis au format numérique, ce qui facilite leur transmission et leur archivage. Pensez à demander à votre diagnostiqueur sous quel format il peut vous remettre ce document.
- Les notaires et les agences immobilières vérifient systématiquement la présence du mesurage Carrez dans les dossiers de vente. En faisant appel à un conseiller immobilier ancré localement, vous avez l’assurance de ne pas passer à côté de cette obligation.
- En cas de litige concernant la surface privative, la jurisprudence récente tend à protéger l’acquéreur. D’où l’importance de disposer d’un diagnostic précis et à jour, notamment si vous avez réalisé des travaux (aménagement de combles, redistribution des volumes, isolation intérieure) susceptibles d’avoir modifié la surface Carrez.
En somme, si vous souhaitez vendre votre propriété à Chamonix, ne négligez surtout pas le diagnostic loi Carrez. C’est une étape clé pour sécuriser votre vente, éviter les éventuels litiges et rassurer des acheteurs particulièrement attentifs aux détails.
En tant que professionnel du marché chamoniard, je reste à vos côtés pour vous conseiller et vous orienter vers des diagnostiqueurs fiables et certifiés. N’hésitez pas à me solliciter pour toute question ou pour organiser la réalisation de votre diagnostic loi Carrez !
