Qu’est-ce qu’une servitude en immobilier ?

Si vous vous apprêtez à vendre une maison à Annemasse, cela peut sembler une démarche relativement simple.

Vous vous dites qu’il suffit de publier une annonce, d’organiser des visites et d’attendre que vos acheteurs vous fassent des offres.

Mais, en pratique, les choses sont un peu plus compliquées que cela.

Dès qu’on plonge dans les aspects techniques, administratifs et juridiques de la vente immobilière, on réalise vite que l’intervention d’un professionnel est indispensable.

Car, avant même de mettre un bien sur le marché, de nombreuses questions se posent au sujet de l’estimation, de la réalisation des diagnostics obligatoires, du choix de mode de transaction adapté, ou encore de la préparation du dossier de vente.

À cela, il faut ajouter un paramètre que de nombreux propriétaires ignorent tout à fait : le sujet des servitudes en immobilier. Un petit détail, certes, mais qui peut avoir une incidence majeure sur la valeur de votre propriété… et même sur votre capacité à la vendre.

Ça tombe bien : je vais vous expliquer de quoi il s’agit !

Qu’est-ce qu’une servitude en immobilier ?

La servitude en immobilier est définie par les articles 637 et suivants du Code civil.

Pas de panique : je ne vais pas vous faire lire le texte de loi ! En substance, il s’agit d’une charge pesant sur un bien immobilier au profit d’un autre bien.

Par conséquent, la servitude crée un lien juridique entre deux propriétés appartenant à des personnes différentes. Ce lien ne peut pas être remis en cause par les particuliers, seul un tribunal peut se prononcer sur la question.

Un exemple ? Une servitude qui permettrait à votre voisin d’utiliser une voie de passage sur votre terrain pour rejoindre la route, parce qu’il ne disposerait pas d’un autre accès.

Deux points de vue opposés : le fonds dominant et le fonds servant

Pour bien saisir la logique d’une servitude en immobilier, il faut se placer tour à tour du côté du propriétaire bénéficiaire et du propriétaire contraint. Dans le jargon, on parle de « fonds dominant » et de « fonds servant ».

• Le fonds dominant désigne la propriété qui profite de la servitude. Par exemple, une maison enclavée bénéficiant d’un droit de passage sur le terrain voisin.
• Le fonds servant désigne la propriété qui subit la contrainte, par exemple lorsqu’elle doit consentir à un usage partiel de son terrain ou de ses équipements par autrui.

Autrement dit, la servitude confère un avantage à l’un au détriment de la liberté de l’autre. Et, bien sûr, cela a forcément un impact sur la valeur d’un bien.

Quelles sont les servitudes courantes ?

Il existe plusieurs catégories légales de servitudes :

• Les servitudes légales sont imposées par la loi. Par exemple : les distances de vue ou un droit de passage en cas d’enclavement.
• Les servitudes naturelles résultent de la configuration des lieux, par exemple l’écoulement des eaux pluviales d’un terrain vers un autre terrain situé en contrebas.
• Les servitudes conventionnelles découlent d’un accord entre deux propriétaires qui se sont mis d’accord au préalable. Cet accord est nécessairement formalisé par acte notarié.

Au sein de ces catégories, on peut aussi distinguer des servitudes distinctes :

• La servitude de passage s’applique lorsqu’un terrain est enclavé, c’est-à-dire qu’il n’offre pas d’accès direct à la voie publique. Le propriétaire concerné peut alors obtenir un droit de passage sur le terrain voisin. En contrepartie, le propriétaire du fonds servant peut exiger une indemnité proportionnelle au préjudice subi.
  Le voisin bénéficiaire n’acquiert aucun droit de propriété sur la zone utilisée et doit veiller à son entretien. Le propriétaire du terrain servant, quant à lui, ne peut s’opposer à cette servitude dès lors que l’enclavement est avéré.
• La servitude de vue a pour but de préserver l’intimité entre les habitations. Elle fixe des distances minimales à respecter lors de la création d’ouvertures, notamment : 1,90 m pour une vue droite (lorsque l’on regarde directement chez le voisin) et 60 cm pour une vue oblique (lorsqu’on regarde en biais).
• La servitude publique concerne des obligations imposées pour l’intérêt général, comme un passage vers une plage, une rivière ou un chemin public. Bien que rares en milieu urbain, certaines servitudes publiques peuvent exister à proximité de zones naturelles autour d’Annemasse.
• La servitude naturelle découle d’un phénomène physique. Par exemple, un terrain en pente doit laisser s’écouler naturellement les eaux vers les terrains situés plus bas. Ces contraintes ne sont pas négociables : elles font partie intégrante du droit de propriété.
• La servitude de travaux ou « tour d’échelle » esttemporaire et ponctuelle. Elle permet à un voisin d’accéder à votre terrain pour effectuer des travaux sur sa propre maison, par exemple la rénovation d’une façade. Cet accord est formalisé par écrit et doit préciser la nature des travaux, les dates, la zone d’occupation (maximum 3,50 mètres autour du mur concerné) et les horaires prévus pour réaliser les travaux. Cette servitude n’a en principe aucune incidence durable sur la valeur de votre maison, mais elle doit être clairement encadrée pour éviter les conflits.

Il faut aussi noter que les servitudes ont une durée d’existence limitée. En principe, une servitude en immobilier a une durée de 30 ans d’usage continu. Mais elle peut aussi perdre sa raison d’être, par exemple si le bien immobilier est démoli ou à la suite d’une modification du terrain.

En quoi les servitudes concernent-elles votre vente immobilière à Annemasse ?

Les servitudes ont la particularité d’être rattachées au bien et non à la personne du propriétaire.

Cela signifie que lorsqu’une maison est vendue, la servitude est automatiquement transférée à son acquéreur. En d’autres termes, l’obligation qui en découle pèse sur le nouveau propriétaire comme elle a pesé sur l’ancien.

Ce principe a deux conséquences majeures dans le cadre d’une vente immobilière à Annemasse :

1. L’obligation d’information : vous devez informer votre acheteur de l’existence d’une servitude pesant sur votre maison en vente. Cette information doit apparaître dans l’acte de vente et faire l’objet d’une vérification par le notaire.
2. L’impact sur la valeur du bien : la présence d’une servitude va influer sur l’évaluation de votre propriété, et donc sur son prix de vente. À ce titre, les servitudes légales ou naturelles tendent à réduire la valeur marchande d’un bien. Par exemple, une propriété située en contrebas d’un terrain voisin et supportant l’écoulement naturel des eaux pluviales subira une dépréciation, même si, par ailleurs, elle est idéalement placée et parfaitement entretenue.

Voilà qui vous montre à quel point il est important, avant de vendre une maison à Annemasse, de connaître avec précision les servitudes qui la concernent. Car l’existence d’une servitude en immobilier risque d’avoir une incidence sur votre prix de vente.

Comment savoir si votre maison est concernée par une servitude ?

Pour savoir si une servitude pèse sur votre maison, la première chose à faire consiste à consulter le titre de propriété ou l’acte notarié. Ces documents mentionnent généralement toutes les servitudes connues, qu’elles soient actives ou passives.

Vous pouvez également vous adresser à la mairie d’Annemasse qui tient à jour les plans d’urbanisme et certaines servitudes d’utilité publique.

Enfin, un notaire ou un conseiller immobilier peut vous accompagner afin de trouver et d’analyser ces informations, de vérifier leur validité et d’évaluer leur impact sur le prix de vente.

Servitudes et stratégie de vente : anticiper pour mieux valoriser

Si votre maison est grevée d’une servitude, cela ne signifie pas nécessairement que sa vente est compromise.

L’essentiel est d’être transparent et de valoriser les atouts du bien.

En effet, je le dis toujours à mes clients vendeurs : un acheteur bien informé est un acheteur rassuré. Vous pouvez aussi faire réaliser une estimation professionnelle tenant compte de ces contraintes afin d’ajuster le prix en conséquence.

Dans certains cas, il est même possible de modifier ou de supprimer une servitude, notamment lorsqu’elle n’a plus d’utilité ou que les propriétaires concernés trouvent un accord. Cette démarche doit cependant être formalisée par un acte notarié.

Voilà, vous savez tout à propos de la servitude en immobilier ! Pour le reste, pourquoi ne pas venir nous parler de votre projet de vente à Annemasse ?