Trois chemins existent : vendre puis acheter, acheter puis vendre grâce à un prêt relais, ou mener les deux de front. Le premier vous fait courir le risque d’être sans toit quelques semaines ; le deuxième, celui de financer deux logements si la vente prend du retard ou se conclut en dessous du prix attendu. Dans la plupart des projets qui tournent mal, ce n’est pas le chemin qui est en cause. C’est un prix de vente espéré trop haut, et des dates posées sans aucune réserve.
Vous cherchez à savoir dans quel ordre faire les choses. La question qui vous travaille vraiment est ailleurs : que se passe-t-il si une des deux opérations déraille ? Deux mensualités pendant des mois. Un achat signé et un acheteur qui se désiste. Des meubles en garde-meubles et une famille hébergée chez des proches. Ce qui pèse, ce n’est pas le vocabulaire bancaire. C’est la crainte de fragiliser les vôtres pour un projet censé leur offrir mieux. Ce guide passe en revue chaque risque et ce qui le désamorce.
Sommaire — lecture : 14 minutes
- Qu’est-ce qui rend l’enchaînement vente-achat délicat ?
- Quel ordre retenir : la vente, l’achat, ou les deux ensemble ?
- Pourquoi le prix de votre logement actuel commande-t-il tout ?
- Que coûte réellement un prêt relais ?
- Que devient le crédit que vous remboursez encore ?
- Les deux actes peuvent-ils être signés le même jour ?
- Comment s’engager à acheter sans avoir encore vendu ?
- Où habiter si les dates ne se rejoignent pas ?
- La plus-value est-elle taxée si vous partez avant la vente ?
- Quel scénario pour quel risque ?
- Par quoi commencer ?
- Ce que fait CHX Immobilier
- Aller plus loin
- Questions fréquentes
Qu’est-ce qui rend l’enchaînement vente-achat délicat ?
Vous menez deux opérations qui vivent chacune à leur rythme et qu’il faut faire se rejoindre. Côté vente, tout dépend d’un acquéreur : son prêt, son délai de rétractation, le temps de préparation de l’acte chez le notaire. Côté achat, c’est l’inverse : un vendeur, votre propre banque, les mêmes étapes. Rien ne les fait coïncider d’elles-mêmes.
Les accidents possibles tiennent en quatre catégories :
- Le délai. L’acheteur se fait attendre, ou la vente échoue entre la promesse et l’acte définitif.
- Le prix. La vente se conclut plus bas que le montant sur lequel l’achat a été calculé ; une partie de l’apport disparaît.
- Les charges cumulées. Tant que rien n’est vendu, vous payez le crédit en cours, les intérêts du relais, parfois le nouveau prêt, deux taxes foncières, deux assurances et, en copropriété de station comme ailleurs, deux appels de charges.
- Le toit. Les dates ne tombent pas ensemble : il faut un logement provisoire, souvent un garde-meubles et deux déménagements.
Aucun de ces scénarios n’a rien d’exceptionnel. Chacun pèse beaucoup moins lorsqu’on l’a anticipé avant la première signature. Le coût d’une période de double crédit et le cas du ménage qui se retrouve sans logement entre la vente et l’achat méritent chacun qu’on s’y arrête.
À retenir : le choix de l’ordre compte moins qu’on ne le croit. Ce qui met un projet de vente-achat en danger, c’est un prix de vente surévalué et un calendrier sans marge.
Quel ordre retenir : la vente, l’achat, ou les deux ensemble ?
Commencer par vendre. Votre budget est fixé au centime, vous discutez le prix de votre achat sans pression et vous n’aurez jamais deux crédits sur les bras. La contrepartie : un hébergement temporaire si vous n’avez pas encore trouvé, ou une date de départ plus tardive à obtenir de votre acheteur. C’est l’ordre le plus sûr quand le marché bouge lentement, quand votre logement sort de l’ordinaire, ou quand votre budget ne laisse pas de marge.
Commencer par acheter. Vous prenez le temps de trouver le bon logement et vous ne déménagez qu’une fois. La contrepartie : l’achat est financé par un prêt relais et c’est vous qui portez l’aléa de la vente. Si elle traîne ou se fait plus bas, l’écart est pour vous. Cet ordre tient la route quand votre logement se vend facilement, que son prix est solidement étayé et que vous pouvez absorber plusieurs mois de double charge.
Mener les deux ensemble. C’est l’objectif de beaucoup de familles : deux promesses signées à peu près en même temps, et deux actes le même jour ou à quelques jours d’intervalle. C’est faisable, à condition de tout coordonner et de garder une solution de secours si l’une des opérations prend du retard.
Trois questions aident à trancher. En combien de temps votre logement se vendrait-il au juste prix ? Combien de mois de double charge votre budget supporte-t-il sans toucher à l’essentiel ? Avez-vous un point de chute temporaire ? Ce dilemme de l’ordre, et le calcul qui permet de le trancher, font chacun l’objet d’un article à part.
Pourquoi le prix de votre logement actuel commande-t-il tout ?
Parce que tout en découle : le budget de votre achat, le montant que la banque avancera en relais, la durée de la vente, et donc la durée pendant laquelle vous paierez deux logements.
Un prix de départ trop optimiste agit à trois niveaux. Vous visitez des logements au-dessus de vos moyens réels. La banque vous finance sur une valeur que la vente n’atteindra pas. Et votre bien reste plus longtemps sur le marché, ce qui prolonge le relais et alourdit sa facture. À l’inverse, une estimation fondée sur des ventes réellement signées de biens comparables, et non sur des prix d’annonce, protège l’ensemble du projet. Les critères qui fondent ce chiffre sont détaillés dans notre article sur l’estimation immobilière à Chamonix.
La banque raisonne de la même façon. Pour un prêt relais, elle retient le plus souvent une valeur appuyée sur l’avis d’agents immobiliers, selon l’ANIL, et elle se montre plus prudente pour un logement atypique ou situé sur un marché peu actif (ANIL). Un chalet qui ne ressemble à aucun autre entre souvent dans la première catégorie.
L’ordre qui protège est donc simple : faire estimer, calculer le budget, puis seulement commencer les visites.
Que coûte réellement un prêt relais ?
Le prêt relais est une avance de la banque sur le prix d’un logement que vous possédez déjà, pour acheter le suivant sans attendre sa vente. Il se rembourse en une fois, avec le produit de la vente.
Combien de temps. L’ANIL le présente comme un prêt de deux ans au maximum, consenti à un ménage qui vend pour racheter. Les notaires évoquent aujourd’hui une durée le plus souvent de 12 à 24 mois ; si la vente n’a pas eu lieu à l’échéance, une prolongation se discute avec la banque.
Combien. Jamais la valeur entière de votre logement. L’ANIL notait que le relais atteignait en général 80 % au plus de la valeur estimée, et que beaucoup d’établissements étaient descendus à 70 %, parfois 60 %. Ces proportions changent d’une banque et d’une époque à l’autre : la vôtre vous donnera la sienne.
Ce qui sort de votre compte en attendant. En général, les intérêts et l’assurance du relais, plus le crédit en cours s’il en reste un, plus le nouveau prêt si le relais ne couvre pas tout l’achat (on parle de relais « adossé »). La banque doit s’assurer que le total de vos mensualités ne dépasse pas, en principe, 35 % de vos revenus.
Ce qui fait la facture. La durée pèse plus que le taux. L’ANIL l’illustrait par un exemple qui date de 2008 : sur un relais de 160 000 € à 5 %, une année d’intérêts équivaut à une baisse de prix de 8 000 € consentie d’emblée. Patienter un an pour obtenir son prix coûte autant que baisser tout de suite.
À Chamonix, l’échelle change vite. Le prix médian des ventes notariées y est d’environ 9 930 € le m² pour un appartement (248 ventes en 2025, DVF). Un appartement de 50 m² à ce prix représente près de 496 500 €. Si la banque en avançait 70 %, soit environ 347 550 €, au taux de 5 % de l’exemple de l’ANIL, une année d’intérêts approcherait 17 400 €, soit près de 1 450 € par mois. C’est un ordre de grandeur, pas une simulation : seule votre banque peut chiffrer votre cas.
Important : si le logement ne trouve pas preneur, c’est vous qui en supportez les conséquences. Selon la jurisprudence relevée par l’ANIL, le risque de non-vente pèse sur l’emprunteur et non sur la banque, dès lors que la valeur annoncée était réaliste.
Que devient le crédit que vous remboursez encore ?
Le jour de la vente, le notaire solde votre prêt sur le prix. Si votre contrat le prévoit, la banque peut demander des indemnités de remboursement anticipé, dans la limite de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues si vous vendez à la suite d’un changement de lieu de travail, d’une perte d’emploi subie ou d’un décès (service-public.gouv.fr, F1669).
Pour votre projet, le chiffre utile est ce qui restera une fois le prêt soldé, car c’est lui qui constitue votre apport. Demandez un décompte écrit à votre banque avant de fixer votre budget d’achat. Dans certains montages, le relais peut aussi absorber le crédit en cours. Les frais auxquels on ne pense pas au moment de vendre sont détaillés dans vendre à Chamonix : attention aux frais cachés.
Les deux actes peuvent-ils être signés le même jour ?
Oui, et c’est souvent la formule la plus confortable : l’argent entre d’un côté et sort de l’autre. Un détail échappe pourtant à beaucoup de vendeurs : le prix de votre vente ne vous est pas versé le jour de l’acte. Le notaire le transfère après l’enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière (service-public.gouv.fr, F2962). Lorsque le même notaire, ou deux notaires qui travaillent ensemble, s’occupent des deux opérations, ils organisent la circulation des fonds. Faute de quoi, l’apport tiré de votre vente risque de ne pas être disponible pour l’achat. Abordez le sujet avec eux dès la signature des promesses.
Pour rapprocher les deux dates, plusieurs leviers existent : prévoir des dates d’acte cohérentes dans les deux promesses, obtenir de votre acheteur une date de remise des clés postérieure à l’acte, ou de votre vendeur une entrée dans les lieux anticipée. Le déroulé complet d’une vente, de la mise en marché à l’acte, est repris dans les étapes clés de la vente immobilière à Chamonix.
Comment s’engager à acheter sans avoir encore vendu ?
La promesse d’achat comporte en principe une condition suspensive de prêt : si votre financement est refusé dans les conditions prévues, l’achat tombe et les sommes versées vous sont rendues. Le délai laissé pour obtenir le prêt ne peut pas être inférieur à un mois (service-public.gouv.fr, F1673).
Cette clause vous protège contre un refus de prêt, pas contre l’échec de votre propre vente. Si votre financement repose sur elle, deux précautions s’imposent :
- Négocier une condition sur votre vente. Une promesse peut contenir plusieurs conditions suspensives dont les parties fixent librement les délais, seule la condition de prêt ayant un minimum d’un mois (service-public.gouv.fr, F2965). Une condition liée à la vente de votre logement peut être proposée au vendeur, qui reste libre de la refuser ; face à un acheteur qui n’en demande pas, elle rend votre offre moins séduisante.
- Avoir déjà trouvé votre acheteur. Une promesse de vente signée, avec un acquéreur dont le financement a été vérifié, est ce qui rassure le plus votre banque comme votre vendeur. L’ANIL relève d’ailleurs que la banque accepte parfois une part de relais plus élevée quand une promesse de vente est déjà signée. Les points à contrôler sont repris dans comment vérifier la fiabilité de votre acheteur.
Où habiter si les dates ne se rejoignent pas ?
Si vous vendez en premier, quelques semaines, voire quelques mois, peuvent séparer votre départ de votre emménagement. Les solutions sont connues : rester un temps dans les lieux avec l’accord de l’acheteur, louer un meublé ou un logement de courte durée, vous faire héberger par la famille, confier les meubles à un garde-meubles.
Aucune n’est gratuite. Loyer provisoire, garde-meubles, double déménagement, charges payées deux fois : ce budget de transition s’anticipe au même titre que les frais de notaire.
La plus-value est-elle taxée si vous partez avant la vente ?
La plus-value réalisée sur la résidence principale est exonérée si le logement est encore votre résidence principale au moment de la vente (service-public.gouv.fr, F10864). Si vous achetez en premier et déménagez avant d’avoir vendu, l’administration admet que l’exonération reste acquise lorsque la vente intervient dans un délai normal, et que le logement n’a été ni loué ni occupé gratuitement par des proches ou des tiers dans l’intervalle. Dans une situation ordinaire, ce délai est en principe d’un an au plus, apprécié selon le marché local, le prix demandé et vos démarches de mise en vente (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10).
Concrètement : ne louez pas et ne prêtez pas l’ancien logement en attendant, mettez-le en vente au juste prix et conservez les preuves de vos démarches. Un prix affiché au-dessus du marché peut coûter l’exonération si la vente s’éternise. Dans la vallée, où les résidences secondaires sont nombreuses, rappelons que cette exonération vise la résidence principale : la vente d’un autre logement obéit à d’autres règles. Votre notaire vous dira comment votre situation sera appréciée.
Quel scénario pour quel risque ?
| Scénario | Ce que vous y gagnez | Le risque principal | La parade |
|---|---|---|---|
| Vendre d’abord | Budget connu, achat négocié sans pression, un seul crédit | Quelques semaines sans logement | Date de départ négociée avec l’acheteur, hébergement prévu, budget de transition |
| Acheter d’abord avec un relais | Choisir sans se presser, un seul déménagement | Double charge si la vente tarde ou se fait plus bas | Estimation prudente, mise en vente avant ou dès l’achat, réserve pour plusieurs mois |
| Les deux ensemble | Ni double charge, ni logement provisoire | Une opération glisse et emporte l’autre | Promesses coordonnées, notaires prévenus, financement de l’acheteur vérifié, solution de secours |
| Quitter le logement avant de le vendre | Déménager sereinement | Perte de l’exonération de plus-value si la vente traîne ou si le logement est loué | Prix juste, vente dans un délai normal, logement laissé vide |
Par quoi commencer ?
Selon l’endroit où vous en êtes, le premier pas n’est pas le même.
- Vous n’avez encore rien engagé. Faites estimer votre logement sur des ventes signées et demandez le décompte de votre crédit : vous connaîtrez votre budget réel avant la première visite.
- Vous avez repéré un logement à acheter. Faites chiffrer par votre banque un relais sec et un relais adossé, et comptez combien de mois de double charge vous pouvez tenir.
- Votre vente est sous promesse. Prévenez les notaires, alignez les dates des actes et prévoyez une solution de repli pour le logement.
- Vous hésitez à attendre. Notre analyse vendre maintenant ou attendre aide à poser la question.
Ce que fait CHX Immobilier
CHX Immobilier estime votre appartement, votre chalet, votre maison ou votre terrain à partir des ventes conclues dans la vallée de Chamonix et le pays du Mont-Blanc, pour que votre budget d’achat parte d’un chiffre réaliste. Nous assurons ensuite la vente, depuis nos deux agences de Chamonix et de Sallanches. Si vous rachetez dans le secteur, vous pouvez aussi nous confier votre recherche. À chaque étape, les décisions vous appartiennent : l’ordre des opérations, le prix, les dates.
Aller plus loin
- Le prix de départ conditionne tout le reste. Budget, relais, durée de la vente : une estimation trop haute se paie à chaque étape.
- Un relais se paie surtout au temps qui passe. Un prix juste qui fait vendre vite coûte souvent moins cher qu’un prix rêvé qui fait attendre.
- Un calendrier se construit avec sa marge. Gardez une solution de logement de secours et une réserve pour quelques mois de double charge.
Premier geste : avant toute visite, faites estimer votre logement et demandez à votre banque le décompte de votre prêt en cours. Votre budget réel sera posé.
Questions fréquentes
Faut-il vendre avant d’acheter ?
Quand le budget est juste, que le marché est lent ou que le logement est atypique, c’est l’ordre le plus prudent. Acheter en premier se défend si votre bien se vend facilement et que vous pouvez supporter quelques mois de double charge.
Quelle part de mon logement la banque avance-t-elle en relais ?
Une fraction seulement de sa valeur estimée, variable selon la banque et l’époque. L’ANIL a relevé des proportions de 60 % à 80 %. Votre conseiller vous indiquera la sienne.
Que se passe-t-il si rien n’est vendu à l’échéance du relais ?
Le relais doit être remboursé. Certaines banques acceptent de le prolonger ; sinon il faut vendre, souvent moins cher. Le risque de non-vente reste à la charge de l’emprunteur.
Vente et achat peuvent-ils se signer le même jour ?
Oui, si les deux promesses et les notaires sont coordonnés. Comme le prix de la vente n’est versé qu’après l’enregistrement de l’acte, la circulation des fonds doit être organisée à l’avance.
Si je déménage avant de vendre, la plus-value sera-t-elle imposée ?
L’exonération de la résidence principale peut être conservée si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au plus, et si le logement n’a été ni loué ni prêté entre-temps. Faites vérifier votre cas par votre notaire.
Ma banque peut-elle me facturer des indemnités quand je vends ?
Seulement si le contrat le prévoit, dans la limite de 6 mois d’intérêts et de 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues en cas de mutation, de licenciement ou de décès.
Sources
- Prêts relais : faut-il être inquiet ? — ANIL, 2008 et suite
- Crédit immobilier : devoir de mise en garde du prêteur et crédit relais — ANIL
- Prêt relais, durée et fonctionnement — immobilier.notaires.fr, « Prêt relais en 2026 », 04/02/2026
- Je veux obtenir un crédit immobilier — service-public.gouv.fr, F16123
- Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? — service-public.gouv.fr, F1669
- Que devient la vente lorsque le crédit immobilier est refusé ? — service-public.gouv.fr, F1673
- Promesse de vente d’un logement existant — service-public.gouv.fr, F2965
- Acte de vente d’un logement existant — service-public.gouv.fr, F2962
- Impôt sur le revenu, plus-value immobilière — service-public.gouv.fr, F10864
- Plus-values immobilières, exonération de la résidence principale — BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10
- Prix médians des ventes notariées 2025 à Chamonix — demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr
Ces repères sont généraux. Le financement se règle avec votre banque ou votre courtier, la fiscalité et la date des actes avec votre notaire. Les chiffres de l’ANIL sur les prêts relais datent de 2008 et décrivent des pratiques qui varient d’une banque à l’autre.
Magali Bruel-Jones, gérante de l’agence — CHX Immobilier, Chamonix
Gérante de CHX Immobilier, Magali accompagne depuis 2014 les propriétaires de la vallée de Chamonix et du pays du Mont-Blanc dans la vente de leur appartement ou de leur chalet.
Carte professionnelle : 74012018000030086
Vous vendez dans la vallée de Chamonix pour racheter ? Faisons d’abord le point sur la valeur de votre logement : c’est elle qui fixe votre budget, votre relais et vos dates.
