La clé de la réussite, pour une vente immobilière, c’est le prix de vente. Celui-ci doit être fixé en accord avec le marché immobilier local, et cela ne peut être déterminé qu’à la suite d’une estimation en bonne et due forme. À ce titre, savez-vous quels critères sont utilisés par les professionnels de la transaction pour réaliser une estimation immobilière à Chamonix ? Avez-vous une idée des facteurs susceptibles d’influer à la hausse ou à la baisse sur la valeur d’une maison ou d’un appartement dans notre belle ville de Haute-Savoie ? Dans cet article, CHX Immobilier vous propose une plongée dans les secrets de l’estimation professionnelle : chaque critère vous renverra à un contenu dédié (et plus détaillé) sur le blog.
Critère d’estimation n°1 : l’adresse du logement
Demandez à n’importe quel agent immobilier de Chamonix quel critère d’estimation lui semble le plus important, et il vous répondra certainement (avec une pointe d’humour) : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » !
Or il n’y a rien de plus vrai, même si c’est loin d’être l’unique facteur de valorisation. L’adresse d’une maison ou d’un appartement influe énormément sur sa valeur, c’est même le critère le plus objectif puisqu’il est utilisé pour nourrir les « cartes de prix » (ces outils d’évaluation des biens immobiliers qui pullulent sur le web).
Vous connaissez ce fameux « prix du mètre carré » ? Il est directement dicté par la position géographique du bâtiment considéré. De sorte qu’une estimation immobilière à Chamonix ne partira pas de la même base si elle concerne un bien en centre-ville ou en périphérie, situé près des commodités ou éloigné de tout, etc.
Critère d’estimation n°2 : la taille du logement
La notion de « taille », pour un logement, fait généralement référence à la surface habitable, c’est-à-dire à l’espace qui peut réellement être occupé par les personnes qui vivent à l’intérieur.
Néanmoins, ce critère d’estimation tient compte aussi de la manière dont le logement est organisé : le nombre de pièces (il y a une différence de valeur entre deux appartements de 60 m2 qui proposent respectivement deux et trois pièces) et la façon dont celles-ci sont agencées (selon qu’elles sont accessibles individuellement depuis un espace commun ou en enfilade, en fonction de la facilité à circuler dans le logement, etc.).
En fait de taille de logement, ce sont donc trois éléments complémentaires à intégrer à une estimation immobilière à Chamonix.
Critère d’estimation n°3 : la qualité de la construction
Vous vous en doutez : entre un immeuble en décomposition, qui ne tient debout que par miracle et qui nécessite des travaux énormes pour être habité, et un bâtiment flambant neuf aux dernières normes énergétiques, il y a un monde – et toute bonne estimation prend en compte cette différence majeure.
C’est un peu caricatural, mais vous avez l’idée : la qualité du bâti, à savoir son époque de construction, son état général et la qualité des matériaux employés, fait pleinement partie du processus d’évaluation. Pourquoi ? Parce que ce levier influe sur la durabilité du bâtiment et sur son potentiel d’habitabilité – selon qu’il est nécessaire ou non, pour l’acheteur, de réaliser des travaux avant d’emménager.
Critère d’estimation n°4 : les prestations du logement
Les prestations désignent les composantes d’une maison ou d’un appartement qui ont un impact sur le confort des occupants. Il peut s’agir d’atouts objectifs, par exemple la présence d’un balcon ou d’un parking souterrain, d’avantages subjectifs (en fonction des attentes des acheteurs, voir critère suivant), ou encore d’équipements de confort intégrés à l’habitation (chaudière performante, jacuzzi, salle de bains supplémentaire, etc.).
Bien que ces prestations aient moins d’influence sur la valeur d’un bien que, mettons, l’emplacement ou la surface habitable, elles jouent toutefois un rôle certain lors de l’estimation immobilière à Chamonix.
Critère d’estimation n°5 : les besoins des acheteurs à l’instant T
La plupart des critères d’estimation immobilière à Chamonix sont objectifs, au sens où ils sont indépendants des goûts et des envies de chacun. Pour autant, il existe tout un panel de paramètres qui influent sur l’évaluation d’un logement et qui se rapportent à la vision personnelle qu’en ont les acquéreurs.
Le mieux, pour bien comprendre ce point, est encore de prendre un exemple : un appartement situé au rez-de-chaussée. Pour 70 à 80 % des candidats à l’achat, la situation de ce logement dans l’immeuble constitue un problème (nuisances sonores, risques plus élevés de cambriolage, etc.). Mais pour 20 à 30 % d’entre eux, ce défaut peut tout à fait être vu comme un avantage : pas d’escaliers à monter, accès à la cour intérieure (voire à un jardinet privatif), prix d’achat plus attractif, etc.
Voilà, en somme, ce que sont les critères subjectifs d’estimation : des paramètres qui se moulent sur les besoins des acheteurs à l’instant T.
Critère d’estimation n°6 : les données immobilières locales
Il s’agit moins d’un critère d’évaluation que d’un outil d’aide à l’estimation : les données locales désignent l’ensemble des informations dont dispose un professionnel de l’immobilier pour déterminer la valeur d’un logement. Par exemple, des statistiques de vente, la courbe d’évolution des prix, ou encore les taux d’intérêt du crédit immobilier (en effet, si les acheteurs n’ont pas accès au crédit, il n’y a pas de transaction possible).
Ces données sont employées dans une approche orientée « data », afin de fixer le prix le plus juste sur un marché spécifique et au moment précis où l’estimation est nécessaire, à l’aide d’un maximum d’informations.
Critère d’estimation n°7 : les points négatifs du bien immobilier
Oui, les défauts du logement constituent un type de critère à part entière, qui influe à la baisse sur la valeur de ce dernier. On désigne par là tout problème inhérent au logement qui est susceptible d’en réduire l’intérêt aux yeux des acquéreurs, et donc d’en faire baisser le prix. Ils doivent évidemment être pris en compte lors d’une estimation immobilière à Chamonix.
L’estimation immobilière à Chamonix, ou l’art de jongler avec les différents critères
À eux seuls, ces critères ne permettent pas de réaliser une estimation cohérente. En réalité, ce ne sont que des outils : la réussite d’une évaluation réside non pas dans leur pouvoir intrinsèque, mais dans la façon de les manier pour en tirer quelque chose. Comme les couleurs et les pinceaux pour l’artiste, ces paramètres ne peuvent pas, d’eux-mêmes, produire une œuvre d’art : ils doivent être confiés à un artisan compétent et aguerri.
En somme, une estimation immobilière à Chamonix, c’est l’art de jongler avec ces nombreux critères et d’en tirer une information essentielle : une valeur objective, puis un prix de vente pertinent au regard du marché. Et seul un conseiller immobilier est en mesure de produire un avis de valeur à partir de ces paramètres. D’où l’importance de confier cette tâche à un professionnel de proximité !
