L’emplacement est-il vraiment si important dans le cadre d’une estimation ? La réponse – confirmée par de nombreux professionnels de l’immobilier – est oui. Car l’adresse du logement constitue l’élément déterminant dans l’évaluation de son prix, même si ce critère est loin d’être unique (pour aller plus loin, nous vous renvoyons à notre article sur les paramètres d’estimation à Chamonix). CHX Immobilier vous invite à découvrir ce critère dans le détail, et en particulier ce qui fait qu’on peut parler, ou non, d’un « bon » emplacement pour un bien immobilier.
L’adresse du logement : un critère déterminant pour une estimation à Chamonix
Tentons une expérience. Ouvrez un nouvel onglet sur votre navigateur, accédez à une carte de prix et tapez l’adresse de votre maison ou appartement : vous verrez s’afficher un prix du mètre carré, à comparer avec ceux des bâtiments situés à proximité. Maintenant, dézoomez et observez les différences de prix qui existent en fonction des quartiers, voire des rues. Vous détenez la preuve objective que la valeur des biens immobiliers varie selon leur emplacement.
Ainsi, le même appartement situé place de l’Église ou installé rue des Pèlerins n’aura pas la même valeur, à prestations équivalentes. Ces variations peuvent s’avérer très importantes en fonction de l’attractivité des adresses concernées. C’est pourquoi celles-ci sont déterminantes dans toute estimation à Chamonix : c’est bien le critère de l’emplacement qui fixe en grande partie le prix du mètre carré, sachant que celui-ci constitue la base de toute évaluation de valeur.
Mais d’abord, qu’est-ce qu’un emplacement de qualité ?
L’emplacement est donc important dans le cadre de votre estimation à Chamonix, d’accord. Mais pourquoi ? Qui décide de la qualité d’une situation géographique ? Comment décrète-t-on qu’un quartier est populaire ou non, que les prix y sont élevés ou pas ?
Il faut comprendre qu’il n’existe pas objectivement de bon ou de mauvais emplacement, mais que cette notion est subjective, et en cela soumise à des modifications dans le temps.
Une « bonne » adresse au sens du marché immobilier désigne tout simplement une zone jouissant d’une certaine attractivité, ce qui veut dire qu’un grand nombre de personnes aimerait pouvoir y habiter. C’est le jeu complexe de l’offre et de la demande qui traduit cette attractivité en valeur : plus il y a de personnes qui souhaitent acheter dans tel quartier de Chamonix-Mont-Blanc, moins il y a de biens disponibles, et plus les prix augmentent.
Mais cette valeur est amenée à changer avec le temps. Une rue très populaire aujourd’hui peut être complètement délaissée dans 10 ans, et voir ses prix s’effondrer, par un concours de circonstances – la construction à proximité d’une usine de retraitement, des nuisances qui n’existaient pas avant, quelques habitants qui commencent à déménager et qui sont bientôt suivis par d’autres, etc. En ce sens, rien n’est gravé dans le marbre… Même si, au global et sur le temps long, l’emplacement d’un logement reste une donnée relativement stable.
Quels paramètres influent sur la qualité de l’adresse ?
Plus exactement, quels sont les paramètres qui constituent un « bon » emplacement, et qui jouent donc un rôle dans l’estimation à Chamonix ? On peut en citer plusieurs :
- Les commodités à proximité, comme les commerces, les écoles, les infrastructures culturelles et sportives, les cabinets médicaux, les espaces verts…
- Le dynamisme économique, notamment l’existence de zones d’emploi proches de l’adresse et le revenu médian des habitants.
- La qualité de vie dans le quartier, un paramètre spécifiquement important pour les familles. On juge ce critère en fonction de la sécurité, de l’absence de nuisances (sonores ou olfactives), de l’aisance à circuler dans les rues (sans danger pour les plus petits), des événements organisés dans la zone, etc.
- La vue depuis le logement, selon que celui-ci donne sur un monument, sur un parc, sur le Mont-Blanc… ou sur une décharge, un parking ou un cimetière !
- L’exposition du logement, selon qu’il bénéficie de suffisamment de lumière naturelle, de beaucoup de soleil, etc.
Autant de facteurs qui font qu’un emplacement est qualitatif ou non du point de vue du marché immobilier. Bien entendu, ce critère, à lui seul, ne suffit pas à réaliser une estimation à Chamonix et à fixer un prix de vente : il faut également tenir compte d’autres composantes, comme la taille du logement, la qualité du bâti, ou encore les prestations proposées. Et pour cela, vous avez besoin de l’aide d’un professionnel !
