C’est une question qui revient souvent dans la bouche des vendeurs que nous accompagnons chez CHX Immobilier : le propriétaire est-il contraint de mettre aux normes son logement ?
Pour y répondre, je prends souvent le même exemple : celui d’une installation électrique vétuste.
C’est un excellent point de départ pour traiter la problématique de la mise aux normes en cas de vente immobilière, parce qu’il est lié à une obligation imposée aux acheteurs. Ceux-ci doivent, en effet, garantir la sécurité des occupants.
Alors, qu’en est-il des obligations du vendeur ? Pouvez-vous vendre une maison ou un appartement sans toucher à l’installation électrique ? Et si oui, comment cela peut-il impacter votre transaction ?
Je vous dis tout !
Réseau électrique : une obligation d’information
Le saviez-vous ? Un tiers des incendies domestiques ont pour origine un dysfonctionnement électrique. D’où l’obligation imposée aux propriétaires de mettre aux normes leur installation avec régularité, au fil des changements prévus par la loi. Il en va de même pour le réseau de gaz.
Pour cette même raison, la réglementation oblige les propriétaires souhaitant vendre leur bien immobilier à contrôler les installations vieillissantes avant de signer un compromis. En l’occurrence, il est indispensable de produire un état de l’installation électrique et/ou un état de l’installation de gaz dès lors que celle-ci a plus de 15 ans.
Ces documents doivent être intégrés au dossier de diagnostic technique, aux côtés de l’état des risques et du DPE.
Je préfère être clair sur ce point : c’est une obligation d’information à prendre au sérieux !
Si votre installation n’est pas aux normes et que cette information n’est pas visible dans votre dossier de vente, le notaire refusera tout bonnement de vous laisser signer l’acte définitif. Et si vous travaillez avec une agence, celle-ci vous demandera de réaliser les diagnostics ad hoc avant la signature du compromis.
Croyez-moi : malgré la contrainte, c’est une très bonne chose. Et je vais vous donner un exemple qui vous fera comprendre pourquoi je dis cela.
Imaginez une seconde que vous parveniez à vendre en passant outre cette obligation, et que dans un futur proche, votre acheteur s’électrocute : votre responsabilité en tant qu’ex-propriétaire serait engagée. Avec des conséquences potentiellement sérieuses sur le plan pénal !
Vous ne voulez évidemment pas que cela arrive, n’est-ce pas ?
Mise aux normes en cas de vente immobilière : aucune obligation n’est imposée au vendeur
Je résume : dans le cadre d’une vente immobilière, vous avez une obligation d’information vis-à-vis de votre acheteur.
Mais c’est tout. Rien d’autre. Autrement dit, la loi ne vous contraint pas à mettre aux normes une installation défectueuse. Cela, même si le diagnostiqueur a écrit en grosses lettres, sur l’attestation, le mot « danger » !
Je plaisante, bien sûr : le technicien n’écrira pas une chose pareille.
Mais même s’il le faisait, votre acheteur ne pourrait rien vous reprocher : vous avez seulement le devoir de l’informer, pas de réaliser des travaux.
Notez que les choses sont différentes dans le cadre d’une location : le bailleur doit fournir un logement décent et garantir la sécurité des lieux en toutes circonstances. Il est normal que le locataire n’ait pas à veiller à sa propre sécurité dans un bien qui ne lui appartient pas et qu’il n’occupe que de manière temporaire.
Mais pour une vente, il n’y a pas de mise aux normes obligatoire. Un bien peut être vendu « en l’état », y compris s’il faut refaire intégralement la toiture parce que la pluie s’insinue dans le salon.
Dès lors que vous pouvez fournir un diagnostic valide, établi par un diagnostiqueur certifié, la responsabilité est transmise à la personne qui acquiert le bien « en connaissance de cause », comme on dit.
C’est d’ailleurs exactement la même chose pour l’ensemble des diagnostics immobiliers, exception faite du DPE qui est opposable dans sa nouvelle version (depuis 2021).
Un point noir potentiel pour votre vente immobilière à Chamonix
Mais voilà : même si rien ne vous oblige à une mise aux normes en cas de vente immobilière, vous ne devez pas négliger l’impact d’une installation électrique ou de gaz trop ancienne sur la perception des acheteurs potentiels.
Comme je l’ai indiqué plus haut, les acheteurs, eux, doivent garantir la sécurité des occupants du logement.
Cela veut dire que vos acheteurs devront forcément prévoir des travaux… et qu’ils vont essayer de négocier une baisse du prix de vente en guise de compensation. Une réduction au moins proportionnelle au coût de l’intervention.
Une installation vétuste constitue donc un point noir difficile à ignorer dans le cadre d’une transaction. Car, s’il est effectivement possible de vendre un bien « en l’état », les candidats à l’achat, eux, ont toute légitimité pour exiger un effort financier de votre part.
Soyons clairs : l’ancienneté de votre réseau électrique ou de gaz n’aura qu’un impact négligeable sur votre estimation professionnelle. En revanche, elle constitue un défaut que les acheteurs ne manqueront pas d’identifier comme tel, et qui pourrait les pousser à négocier plus fortement le prix de vente.
Sauf si votre bien immobilier est exceptionnel ou que le marché est suffisamment tendu pour que les acheteurs n’aient pas vraiment le choix, un tel point noir peut vous contraindre à revoir vos ambitions financières à la baisse.
Une estimation objective du coût des travaux : un excellent levier de négociation
Heureusement, la seule alternative n’est pas de réaliser vous-même des travaux de mise aux normes avant de vendre. (Même si c’est une possibilité !)
En tant que professionnel, je peux vous proposer une chose : faire une estimation objective du coût des travaux de normalisation du réseau. Je fais intervenir un professionnel de la rénovation qui audite votre logement, identifie les principales corrections à apporter, et établit un devis en bonne et due forme.
Ce devis vous servira de levier de négociation lors de vos échanges avec vos acheteurs potentiels. C’est une manière de :
- Montrer que vous vous souciez de ce problème et que vous souhaitez être totalement transparent à cet égard.
- Rassurer les acheteurs en affichant d’emblée un coût pour le chantier à prévoir, ce qui contribue à gommer les incertitudes.
À partir de là, je vous laisse décider si vous consentez à négocier une petite ristourne ou si vous campez sur vos positions. Mais au moins, vous aurez fourni à votre acheteur un maximum d’éléments concrets pour l’aider à prendre sa décision.
Et croyez-moi, dans la plupart des cas, cette transparence contribue à débloquer la situation d’une manière optimale.
Vous voulez en parler plus en détail ? Contactez CHX Immobilier et discutons de votre projet de vente !
